Errichtung eines Edeka-Marktes Dresdner Straße..

Errichtung eines Edeka-Marktes Dresdner Straße –

Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 “Dresdner Straße“

 

Am 10.12.2014 beschloss der Coswiger Stadtrat mit großer Mehrheit und nur 3 Gegenstimmen die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 7 “Dresdner Straße“. Die Erarbeitung des B-Planes war durch kontroverse Diskussionen im Stadtentwicklungsausschuss und im Stadtrat begleitet. Von vornherein hatte ich baurechtliche Bedenken, bzw. die rechtlichen Gesetze benannt gegen diese der Bebauungsplan verstößt. Von keiner Seite konnte meine Meinung widerlegt werden, sondern man geht bewusst dieses Risiko ein, bzw. man ignoriert bewusst gesetzliche Regelungen, die den Bewohnern ein zumutbares Wohnumfeld sichern. Die Wohnnutzung ist von großer Bedeutung für das Gebiet, da über 50% der Nutzflächen Wohnungen sind. Deshalb sehe ich mich gezwungen, über unsere Homepage die Problematik öffentlich zu machen.

Zur Geschichte:

Für die Errichtung des jetzigen Wohn- und Geschäftsgebietes wurde durch die Stadt Coswig 1995 ein Vorhaben und Erschließungsplan erarbeitet und durch den Stadtrat beschlossen. Die Bebauungsfläche wird nach der Art der baulichen Nutzung als “Mischgebiet“ nach Baunutzungsverordnung § 1 (2) 6. eingestuft. Die Baunutzungsordnung regelt, welche Nutzungen im Gebiet zulässig sind. Wie man jetzt feststellte, weicht die jetzige Bebauung erheblich von dem beschlossenen V+E-Plan ab. Ohne Zustimmung des Stadtrates hatte man einfach anders gebaut. Die Stadtverwaltung hatte dies stillschweigend geduldet. Nunmehr stellt man Rechtsverstöße fest. Durch einen neuen, durch den Stadtrat bestätigten Bebauungsplan will die Stadtverwaltung diese Rechtsverstöße legitimieren.

Zur jetzigen Situation

Der Diska-Markt in Eigentum des Edeka-Marktes zeigt der Stadtverwaltung an, dass der Markt auf Grund seiner geringen Größe nicht rentabel ist. Edeka plant die Schließung des Diska-Marktes. Edeka bietet an, auf der Fläche des Diska-Marktes, einschließlich Post, Bastel- und Blumenladen einen neuen großen Edeka-Markt mit 1.500 m2 Verkaufsfläche zu errichten und zusätzliche Parkplatzflächen zu schaffen. Edeka hat bereits mit der Deutschen Bahn verhandelt und will Flächen zwischen dem Baugebiet und der Eisenbahnstrecke zusätzlich erwerben. Die Stadtverwaltung hat große Sorge, dass mit dem Wegfall des Diska-Marktes das Gebiet an Attraktivität verliert und verfällt und sieht in dem Angebot von Edeka eine Chance, das Gebiet neu und attraktiver zu gestalten. Diese Meinung wird von der Mehrheit der Stadträte geteilt.

Rechtslage nach BauNVO § 6 u. §11

Nach Baunutzungsverordnung §6 (1) dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach Bau NVO § 11 darf die Geschossfläche maximal 1200 m2 bzw. 800 m2 Verkaufsfläche betragen. Die BauNVO schützt die Bewohner vor unzumutbaren Belastungen. Ein Markt mit 1.500 m2 zählt nicht mehr als Einzelhandelseinrichtung sondern als großflächiger Einzelhandelsbetrieb. Nach BauNVO ist dies nur in “Sonstigen Sondergebieten“ nach BauNVO § 11 (3) zulässig. Die Stadtverwaltung Coswig umgeht diese Rechtssituation mit einem Trick. Sie teilt das Gebiet einfach in zwei Teile – ein “Mischgebiet“ – Bereich der Wohn- und Geschäftshäuser – und ein “Sondergebiet“ – Bereich des jetzigen Diska-Marktes, die unmittelbar aneinandergrenzen. Das Sondergebiet beginnt 3 – 5 m vor der Fassade der Wohn- und Geschäftshäuser B und D. Diese für die Bewohner unzumutbare Situation wird nochmals verschärft, weil die Anlieferung, einschließlich Zufahrt für den Edeka-Markt unmittelbar vor dieser Wohnbebauung liegt.

Die rechtlichen Tricks der Stadtverwaltung

Der Trick, das Gebiet in zwei unterschiedliche Nutzungsgebiete zu teilen, ist juristisch problematisch und sicher anfechtbar. Da die Stadtverwaltung nachweisen muss, dass die Sondergebietsnutzung das Wohnen nicht wesentlich stört, versucht die Stadtverwaltung mittels Gutachten zu schalltechnischen Untersuchungen diesen Nachweis zu erbringen. Der Nachweis wurde erbracht. Aber auch dieses Mal tricks die Stadtverwaltung. Die Anlieferzeit für den Edeka-Mark wurde auf 6.00 bis 20.00 Uhr festgelegt. Eine Nachtanlieferung wurde im Gutachten gar nicht untersucht. Aber gerade in der Nachtanlieferung liegt das wesentliche Problem für die Bewohner der angrenzenden Gebäude. Die Stadtverwaltung und jeder Stadtrat weiß, dass große Handelseinrichtungen nachts beliefert werden. Nach Aussage einer Mitarbeiterin sollte die späteste Lieferung 2 Stunden vor Öffnungsbeginn, das heißt bis 5.00 Uhr, erfolgt sein. Da mehrere Lieferungen erfolgen, muss man davon ausgehen, dass vorrangig nachts angeliefert wird und damit nachts erheblich Lärmbeeinträchtigungen mit Lärmpegelspitzen über 90 dB eintreten werden. Verschärft wird die Situation zusätzlich, da die Anlieferfahrzeuge unmittelbar vor der Wohnbebauungen wenden müssen, welches nur mit Vor- und Rückwärtsrangieren erfolgen kann. In diesem Rangierbereich befindet sich die Gasse zwischen Gebäude B und D. Der Schall wird sich an den beidseitigen schallharten Fassaden reflektieren und wird große Teile des Wohngebietes beinträchtigen. Für mich ist das eine unzumutbare Situation für die Bewohner.

Eine Taganlieferung, wie gegen besseres Wissen von der Stadtverwaltung behauptet, birgt erhebliche Sicherheitsrisiken für Kunden, Kinder, ältere Menschen, da der Rangiervorgang der Lieferfahrzeuge unmittelbar vor dem Eingangsbereich des Edeka-Marktes erfolgt.

Rechtslage nach BauNVO § 17

Die Baunutzungsverordnung ( BauNVO) regelt in §17 Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung – Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl.

Die Grundflächenzahl legt fest, wieviel Fläche des Grundstückes überbaut werden darf. Flächen, die nicht überbaut werden dürfen, stehen als Frei- und Grünflächen zur Verfügung. Grob kann man sagen: Je wichtiger die Wohnfunktion, desto mehr Fläche des Grundstückes sollte als Frei- und Grünfläche zur Verfügung stehen. Eine sinnvolle Regelung, die ebenfalls dem Wohle der Bewohner dient.

In den Erläuterungen zum Bebauungsplan heißt es nur: Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung werden überschritten. Nachweise fehlen komplett. Man kann nicht entnehmen, wieviel die Überschreitung beträgt. Das Planungsamt verweist auf den § 17 (2) in dem es heißt: Die Obergrenzen des Absatzes 1 können aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, ……“ und benennt eine Vielzahl von Begründungen. Doch dabei verschweigt das Planungsamt, dass der § 17 (2) weiter formuliert: wenn die Über-schreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“ Das heißt, die Obergrenze kann nur überschritten werden, wenn ein Ausgleich für Frei- und Grünflächen vorhanden ist oder geschaffen wird. Prüft man die Begründungen der Stadtverwaltung, dann bezieht sich keine einzige Begründung auf einen Ausgleich für Frei- und Grünflächen. Alle Begründungen sind rechtlich nicht relevant oder pauschale Behauptungen.

Rechtslage SächsBO §8 (2)

Nicht nur die Baunutzungsverordnung als Bundesgesetz sichert den Bewohnern ausreichende Frei- und Grünflächen zu, auch die Sächsische Bauordnung ( SächsBO) fordert im §8 Absatz 2 zwingend, dass in Baugebieten mit mehr als 3 Wohnungen ausreichend große Spielplätze anzuordnen sind. Doch auch diesen Paragraphen ignoriert die Stadtverwaltung und beruft sich darauf, dass zurzeit auch keine Spielplätze vorhanden sind und die Wohnverhältnisse durch die Anordnung zusätzliche PKW-Stellplätze verbessert werden. Wo sollen Kinder spielen? Auf der Straße?

Baumfällung zu Gunsten von Stellplätzen und Lebensmittelmarkt

Werden durch zusätzliche Stellplätze die Wohnverhältnisse wirklich verbessert? Auf den Flächen zwischen dem Baugebiet und der Bahnstrecke befindet sich zurzeit dichter wilder Baumbestand und eine Kleingartenanlage. Dieser Baumbestand wirkt Bahnlärm mindernd. Zukünftig wird dieser Grünstreifen entfallen. Der Markt rückt näher an die Bahngleise. Auf der Fläche der Kleingartenanlage wird ein Parkplatz mit 50 Stellplätzen entstehen. Nur wenige Bäume werden nach dem Bebauungsplan erhalten. Dem Bau und der Parkplatzbefestigung werden von den wenigen auch noch weitere Bäume zum Opfer fallen. Bis neue Bäume herangewachsen sind, werden Jahrzehnte vergehen. Die Erschließung des Parkplatzes erfolgt durch das Wohngebiet hindurch. Hunderte von Durchfahrten jeden Tag entlang der beidseitigen schallharten Fassadenflächen, von früh bis abends. Wird dies zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen? Ich behaupte nein, sondern das Gegenteil ist der Fall. Gemeinsam mit den “Grünen“ haben wir gekämpft, damit Bäume im Parkplatzbereich erhalten bleiben. Vergebens „Parkplätze sind wichtiger als Bäume“ so war die Antwort der Stadtverwaltung.

Auch die nah an der Bahnlinie liegende Edeka-Fassade wird den Bahnlärm reflektieren und damit verstärken. Absorbtionsflächen sind nicht vorgesehen. Diese Reflexionen wurden im “Schalltechnischen Gutachten“ nicht untersucht. Nicht nur die Bewohner des Baugebietes Dresdner Straße, auch die gegenüber der Bahnlinie liegende Wohnbebauung “Am Güterbahnhof“ könnte die Auswirkungen hinsichtlich der Schallreflexionen spüren.

Fazit

Das betroffene Baugebiet an der Dresdner Straße ist bereits jetzt extrem belastet durch Schallimmisionen. Nach dem geplanten Bebauungsplan sind die Wohngebäude ausschließlich umgeben von Verkehrsflächen – Dresdner Straße, Garagenhof, Parkplatz, Bahnstrecke, Zufahrtsstraße mit Parkplatz. Grün- und Erholungsflächen sind so gut wie nicht vorhanden. Mit der geplanten Bebauung wird sich die Belastung hinsichtlich der Schallimmisionen deutlich verschlechtern und damit die Wohnverhältnisse. Baurechtlich verbindlich festgelegte Forderungen zur Sicherung guter Wohnverhältnisse werden bewusst missachtet. Dies könnte zur Folge haben, dass zu Gunsten eines großen Lebensmittelmarktes Wohnungsleerstand entsteht. Die Bewohner, die zur Miete wohnen werden wegziehen, Privateigentümern wird ein Schaden durch Wertverlust ihres Eigentums entstehen.

Deshalb kann ich nur “Nein“ zu diesem Bebauungsplan sagen.

Christian Buck

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